房屋租赁合同履行（háng）中（zhōng）产生纠纷（fēn），承租（zū）人拒（jù）交租金（jīn）并（bìng）拒绝返还房屋，出租人未经通知承租人解除合同而于2020年6月直接起诉要求解除租赁合同、支（zhī）付租金（jīn）等，合同解除时间该如何确定（dìng）？
北（běi）京一中院近（jìn）期首次（cì）适（shì）用《中（zhōng）华人民共（gòng）和国（guó）民（mín）法典》和《最高人（rén）民法院关于适用（yòng）<中（zhōng）华（huá）人民共和国民法典>时间效力的（de）若干规（guī）定》中关于（yú）合同解除（chú）时间的相关规定，依法审（shěn）理（lǐ）一起房屋租赁合同二（èr）审案件，明晰了合同解（jiě）除时间确立的规则（zé）。
案（àn）情简介：
东山公司因自身业（yè）务发展需（xū）要（yào），承租了银石公司位于郊区的一套水库房屋。双方（fāng）在《租赁合同》中明确约定：租赁期限自2009年6月1日至（zhì）2029年5月31日，租金前五年为每年60万元，每五年增（zēng）加10万元（yuán），最后五（wǔ）年为（wéi）90万元（yuán）。此外，双方还约定了违（wéi）约责（zé）任，即（jí）承租方逾期60天仍（réng）未交纳当年租赁费及违（wéi）约金的（de），出（chū）租（zū）方有权追究承租方违约造成的各项经济损失。
合同签订（dìng）后，银（yín）石公司（sī）依约交付了（le）水库房屋，东山公司按照（zhào）约定支付房（fáng）屋租金。然而（ér）自2013年开始，东山公（gōng）司因（yīn）为自身业（yè）务经（jīng）营等原因（yīn）开始拖欠租金，直到2017年6月才补交了（le）部分租金。根据（jù）银行流水显（xiǎn）示（shì），东山公司（sī）欠付租金达（dá）到280万元。
银石公司将东山公司诉至法院，主张东山公司长期拖欠（qiàn）租金（jīn），已经（jīng）违反《租赁（lìn）合同（tóng）》的约定（dìng），银石公司有（yǒu）权解除合同，并（bìng）要求（qiú）东山公司支付租金、违约金和占有使（shǐ）用（yòng）费，同时将涉诉场（chǎng）地房屋腾退返还给（gěi）原告。
东山公司则辩称，根据《租赁合同》中约定（dìng），若东山公司逾期60天仍（réng）未交纳（nà）当年租（zū）赁费（fèi）及违约金，本合同立即终止。东山公（gōng）司逾期未交（jiāo）付租（zū）金达60天，按照合同（tóng）相关约定，本租赁合同已（yǐ）经终止，因此双方权利义（yì）务（wù）关系已经消灭。另外，东（dōng）山公（gōng）司此前已交纳了（le）100万元保证金，应当折抵相关费（fèi）用。
法院认（rèn）为（wéi）：
一（yī）审法院认为，东（dōng）山公司（sī）欠付租金已构成（chéng）违约（yuē），银石公司有权解除《租赁合同》，东山公司亦应（yīng）当向银石公司支付欠付租金。一审法院判（pàn）决（jué）解除银石公司和东山公司签订的《租赁合同》，东山公（gōng）司向银石公司支付租金280万元，并另行支付占有使用费（fèi）。东山公（gōng）司向银石公（gōng）司支（zhī）付（fù）违约金4万元。
东山公（gōng）司（sī）不服一审判决，向北京一中（zhōng）院提出上诉。北京一中院二审审（shěn）理后（hòu）认为，当事人一方（fāng）依法（fǎ）主（zhǔ）张（zhāng）解除合同的（de），应（yīng）当通知对方。根（gēn）据《民（mín）法典》的规定（dìng），当事人一方未通知对方，直接（jiē）以提起诉讼的方式依法主张解（jiě）除合同，人民法院确（què）认（rèn）该主张的，合同自起（qǐ）诉状副本送达对方时解除。东（dōng）山公司违反《租赁合同》的约定，长期拖欠租金，银石公司（sī）在未通知东山公司解除合同的情况下，直接（jiē）起诉要求解除其与东（dōng）山公司之间的《租（zū）赁合同》，东山公司于2020年7月15日收到起（qǐ）诉状副本，《租赁合同》应于2020年7月（yuè）15日解除（chú）。一审法院未明（míng）确合同（tóng）解除的时（shí）间有误，北京一中院（yuàn）予以（yǐ）纠正（zhèng）。此外，关（guān）于东山公司所述（shù）的（de）100万元（yuán）保证金已实际（jì）用（yòng）于折抵（dǐ）前（qián）期欠付的（de）租金，其应当（dāng）支付尚（shàng）未支（zhī）付的（de）租金。同（tóng）时，因北（běi）京市新冠（guàn）肺（fèi）炎的（de）发生对（duì）经营（yíng）活动造成（chéng）了影响，对（duì）北京（jīng）市采取一（yī）级（jí）、二级疫情（qíng）防控（kòng）措施期间的租金（jīn）予以酌情降（jiàng）低（dī），故二审法院最终改判东山公司（sī）向银石公（gōng）司支（zhī）付租（zū）金276万（wàn）元，对支付占有使用费和（hé）违约（yuē）金的判项予以维持。
法（fǎ）律实务（wù）：
1、民（mín）法（fǎ）典已经颁布并（bìng）施行，租赁合同解除的法律后果（guǒ）为何不能依据民（mín）法典（diǎn）进行裁判?
《最高（gāo）人民法院关于（yú）适用<中（zhōng）华人民共和国民法（fǎ）典>时间（jiān）效力的若（ruò）干规定》第（dì）一条第二款规定，民法（fǎ）典（diǎn）施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司（sī）法解释的规（guī）定，但是法律、司法解释另有规（guī）定的除外。
本案《租赁合（hé）同》中的相（xiàng）关争议发生在民法典实（shí）施前，属（shǔ）于民（mín）法典实施（shī）前（qián）的法律事（shì）实引（yǐn）起（qǐ）的民事（shì）纠纷，故本案（àn）租（zū）赁合同解除后（hòu）的法律（lǜ）后果（guǒ），仍应当依照（zhào）《合同法（fǎ）》等民法典（diǎn）实施前的法律规（guī）定进行裁判。

2、合同解除发（fā）生（shēng）在民法典（diǎn）施行前，合同解除时间为何能依照民法典的（de）条文进行确（què）定?

民法典第五百六十五条（tiáo）第二款规定（dìng）：当（dāng）事人（rén）一方（fāng）未（wèi）通（tōng）知对方，直接以提起（qǐ）诉讼或者申（shēn）请（qǐng）仲裁的方式依法主张解除（chú）合（hé）同，人民（mín）法院或（huò）者仲裁（cái）机构（gòu）确认该主张的（de），合同自（zì）起诉状副（fù）本或仲裁申请（qǐng）书副本送达对方时解（jiě）除（chú）。
《最高人（rén）民法（fǎ）院关（guān）于适用（yòng）<中华人民共和国民法典>时（shí）间效（xiào）力的若干规定（dìng）》第十条规定：民法（fǎ）典实施（shī）前，当事人一方未通知对（duì）方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适（shì）用（yòng）民法（fǎ）典第五百六十五条第二（èr）款（kuǎn）的规定。
本（běn）案中，银石公司在未（wèi）通知对方的情（qíng）况下直接起诉要求（qiú）解除《租赁（lìn）合同》，起诉行（háng）为（wéi）虽然发生在民法典实施前，但由于（yú）民法（fǎ）典（diǎn）对（duì）该问题（tí）进行了专门规定，故应当（dāng）按（àn）照民法典的（de）规定进行处理。
3、签订合同后（hòu），一方违约，守约方应当（dāng）如何行使合同中（zhōng）约定（dìng）的解除权（quán）?
民法典第五百六十五条规定（dìng）：当事（shì）人一方依法（fǎ）主张解除（chú）合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
由此，如果一方违约，守约方（fāng）可以采取向违约方（fāng）发出合同解除通知书的形（xíng）式来行（háng）使合同解（jiě）除权，合同自解除（chú）通（tōng）知书到达对（duì）方时解除（chú）。同时，守约方也可以依（yī）据上文民法典第五百六十五条第二款（kuǎn）的（de）规定，直接（jiē）以提起诉讼或者申请仲裁的方（fāng）式依法主张解除（chú）合同（tóng），此时，合同的解除时间为（wéi）起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时。